هیچ چیز بازار مسکن روی حساب و کتاب و مطابق با قوانین اقتصادی نیست. ناگهان آن چنان تورمی را به خود می بیند که آپارتمان نقلی ۴۰ میلیون تومانی شما به ۱۰۰ میلیون تومان می رسد و قند توی دل شما آب می شود که: «چه کاری می توانستم انجام دهم که ظرف یک سال ۶۰ میلیون تومان برایم درآمد داشته باشد؟» و ناگهان دچار چنان رکودی می شود که برای فروختن همان آپارتمان ۱۰۰ میلیونی چند ماه قبل باید ۵۰ تا ۶۰ میلیون تومان تخفیف بدهید و وای اگر به قول بنگاه داران «پول لازم باشید». ولی جالب تر عکس العمل برخی(تاکید می کنم، برخی) بنگاه داران محترم املاک است که دانسته یا ندانسته می خواهند با ترفندهای گوناگون جلوی کاهش قیمت ها را بگیرند.ولی خوب اگر راستش را بخواهید، دل کندن از سودهای چند ده و حتی صدمیلیونی چند سال گذشته آسان نیست و طبیعی است که بعضی ها هنوز تلاش می کنند اوضاع را به روال سابق برگردانند؛ آن هم به گونه ای بسیار تصنعی.
نقل قول ها
اصلا انگیزه تهیه این گزارش از شنیدن برخی تجارب عجیب و غریب شهروندان ایجاد شد.
«گ- د» شهروندی که برای نوشتن قول نامه به یک بنگاه مشاوره املاک مراجعه کرده بود، می گوید: من و فروشنده بر سر خرید خانه توافق کرده بودیم و فقط برای رسمی شدن و ثبت آن به بنگاه مراجعه کردیم. بنگاه دار نیز مشغول نوشتن قول نامه شد تا به متراژ خانه و مبلغ معامله رسید ولی ناگهان دست از نوشتن برداشت و گفت: «این قیمت درست نیست. قیمت این واحد بسیار بیشتر از مورد معامله است». هر چه من و خریدار اصرار کردیم که ما به تفاهم رسیده ایم، شما فقط قول نامه ات را بنویس، فایده نداشت، او به فروشنده اصرار می کرد که من خانه شما را به قیمتی خیلی بیش از این می فروشم و پیش از آن که فروشنده با او موافقت یا مخالفت کند قول نامه را پاره کرد و این معامله عملا فسخ شد.
«ر- ب» شهروند دیگری که نه خریدار بلکه فروشنده است ، می گوید: برای فروش خانه ام به مشاور املاک محل مراجعه کردم. او از من قیمت پیشنهادی ام را پرسید وقتی قیمت را گفتم به شدت مخالفت کرد و گفت: « این قیمت بسیار کم است. رکودی در کار نیست. گول این حرف ها را نخورید.» وقتی اصرار کردم و گفتم به پول نیاز دارم، گفت:«من منزلتان را شیرین تر می فروشم ولی کمیسیون شیرین هم می خواهم».
وی ادامه می دهد: خلاصه آن که بنگاه دار، در قبال ۱۰ میلیون تومان کمیسیون قول داد که به زودی خانه ام را چند میلیون تومان گران تر بفروشد.
مورد دیگری هم هست که جالب است. یک بساز و بفروش می گوید: تعداد ۱۰ واحد مسکونی را که ساخته بودم و به نوعی بدهکار هم بودم برای فروش گذاشتم. البته به قیمت روز که بسیار افت کرده بود ولی جالب آن که بنگاه داران محل به جای آن که برای من مشتری بیاورند، خود بر سر خرید ۱۰ واحد به رقابت و حتی مشاجره پرداختند. سرانجام من مجبور شدم، کل واحدها را به یکی از بنگاه داران که آشنای من نیز بود بفروشم.
وی ادامه می دهد: وقتی علت این کار او را جویا شدم گفت که فروشندگانی مثل من به خاطر نیاز به پول، بازار را خراب می کنند و آن ها با خریدن این واحدها به قیمت ارزان سر فرصت« روی آن کار می کنند» و آن ها را به قیمت هایی بیشتر می فروشند.
وقتی گزارشگر هم فروشنده می شود، هم خریدار
اگر به راستی وضعیت این چنین باشد، بسیار جای تامل دارد زیرا که در بیمارترین اقتصادها نیز باز هم بازار منطق خود را دارد، ولی منطق حاکم بر بازار فعلی مسکن، منطق چانه زنی به زور است . حال نمی دانم چانه زنی از بالا یا از پایین آن گونه که سیاسیون می گویند بی شک ادامه چنین روندی زمینه های شکل گیری مجدد تورم روانی را فراهم می آورد.
ولی بهترین راه برای آن که مطمئن شوم اوضاع همان گونه است که می گویند یا خیر سر زدن به چندین مشاور املاک در نقاط مختلف شهر است آن هم در هر دو نقش یعنی گاه فروشنده و گاه خریدار.
از حق نگذریم اغلب بنگاه هایی که سر می زنم، اگر فروشنده باشم قیمت را می شنوند و آدرس و مشخصات دقیق را می گیرند و فقط می گویند: «البته می دانید که بازار خراب است، باید صبور باشید» یا چیزی در این حد. اگر هم خریدار باشم، موارد زیادی را ردیف می کنند که قیمت آن ها با قیمت های روز و مکان، می خواند.
ولی در این بین به موارد جالبی هم برخورد می کنم که تاکید ما نیز بر این موارد است. به همراه یکی از دوستان به مشاور املاکی در حوالی منطقه از ما بهتران سر می زنیم. من فروشنده ام و او خریدار. می خواهم ببینم آیا داستانی که آن شهروند تعریف کرده بود، صحت دارد.
بنگاه دار وقتی قیمت پیشنهادی مرا می شنود به شدت مخالفت و مرا متهم به بی توجهی ، بی مسئولیتی و خراب کردن بازار می کند و می گوید:« آقای محترم، همین شماها هستید که قیمت ها را نمی دانید و با ارزان فروشی بازار را خراب می کنید. ما را هم از نان خوردن می اندازید.»
می گویم: «ولی من تحقیق کرده ام، قیمت هر متر مربع آپارتمان در حال حاضر در این منطقه ۲/۱ میلیون تومان است.»
برآشفته می شود و می گوید: «نه آقا. شما صبر کنید من برایتان متری ۸/۱ میلیون تومان می فروشم. حتی اگر کمیسیون خوبی بدهید، می توانم تا متری ۲ میلیون تومان ردش کنم».
خلاصه آن که حاضر به نوشتن قول نامه نمی شود و من فروشنده را پشیمان می کند. چرب زبانی اش به گونه ای است که به راستی اگر فروشنده بودم و به یقین هم رسیده بودم که قیمت همان است که می گویم، باز هم از فروش پشیمان می شدم.
در تجربه ای دیگر به عنوان خریدار وارد می شوم. قیمت های محل را قبلا گرفته ام ولی آن چه که مشاور املاک می گوید کاملا با آن چه من از در و همسایه و مغازه داران شنیده ام متفاوت است. می گویم: «این قیمت هایی که شما می گویید همان قیمت های زمان گرانی است. با کاهو بازار فعلی که دیگر این قیمت نیست»
می گوید: «این حرف ها بی خود است. رکود فقط حرف است. پای معامله که می آیی، قیمت ها را بالا می برند گول حرف این و آن را نخورید».
می گویم: « اگر خودم پیدا کردم چه؟ » می خندد و می گوید: «اگر با این قیمت ها پیدا کردید، خودم از شما می خرم.»در مورد بعدی دوستم را فروشنده قرار می دهم و خودم می شوم خریدار ولی این بار با فاصله یک روز به بنگاه مراجعه می کنیم. یعنی ابتدا او می رود، خانه خیالی اش را به قیمت روز به فروش می گذارد و فردای آن روز من می روم و دنبال خانه ای با همان حدود قیمت می گردم.
وارد که می شوم، بنگاه دار در حال صحبت با تلفن است. می ایستم و منتظر می شوم... «نه جان قاسم، نه بابا، بازار خراب خراب است. پول آب و برق دکان را هم نداریم بدهیم. نه فروشنده ای هست، نه خریداری . هفته ای یک مشتری می آید، سوالی می کند و می رود...»
تلفن را که قطع می کند، می پرسم: «آپارتمانی حدود ۵۰ تا ۵۵ میلیون تومان این اطراف ندارید؟»
بدون یک لحظه تامل می پرسد: «۵۰ تومان؟! مگر این قیمت پیدا می شود؟»
می گویم: «شنیده ام که هست» می گوید: «نه آقا ، زیر ۸۰ میلیون چیزی نداریم. در واقع کسی فروشنده نیست. یکی دو مورد هم که هست بالای ۸۰ میلیون تومان است».
خارج که می شوم، با یک روز تاخیر دوستم دوباره به آن بنگاه سر می زند و پاسخ می شنود: «اصلا خریداری در کار نیست. کسی نمی آید. یک مورد هم که بود تا گفتم ۵۵ میلیون تومان، پشیمان شد و رفت. گران گفته اید، یا قیمت را پایین تر بیاورید یا کمیسیون ما را بیشتر کنید تا یک جوری ردش کنیم برود».
جالب آن که پس از آن چند نفر دیگر را نیز به عنوان خریدار می فرستم. خودم نیز چند روز بعد باز سری می زنم و در تمام این مدت و تاکنون پاسخ او به خریداران همین است: «این قیمت اصلا وجود ندارد.» و به فروشنده نیز می گوید: «مشتری نیست. خریداری در کار نیست. » شاید این قبیل حرکات انتحاری نوعی «دامپینگ بنگاهی »باشد به امید روزهای بهتر، البته از نوع معکوس آن.
پس ناظران کجایند؟
به هر حال هر تشکلی، دفتری، دستکی، اتحادیه ای دارد که ناظر بر حسن انجام کار است به خصوص مشاوران املاک که اتحادیه قدرتمندی نیز دارند. حال باید دید اتحادیه در جریان این قبیل موارد هست؟ و اگر هست چرا برخورد جدی با آن ها صورت نمی گیرد؟ (شاید هم صورت می گیرد ولی کارساز نیست).
رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد می گوید که کمیسیون رسیدگی به شکایات وجود دارد و مردم می توانند مواردی از این دست را گزارش کنند. وی می گوید: علاوه بر آن اکیپ های سیار مشترکی با دادگستری نیز داریم که همه روزه به دفاتر مشاوره املاک مراجعه می کنند و در صورت رویت تخلفی به شدت با آن برخورد می کنند.
وی در عین حال متذکر می شود: البته این حقیقت را نباید نادیده گرفت که گاهی، برخی مشتریان قیمت های واقعی منطقه را نمی دانند و مشاور املاک موظف است آن ها را آگاه سازد.
«ظهوریان» دلیل دیگر بروز چنین مواردی را پایین بودن کمیسیون مصوب می داند. وی می گوید: از سال ۱۳۸۱ تاکنون دیگر هیچ گونه افزایش نرخی نداشته ایم به خصوص که کمیسیون ها قبلا درصدی بود ولی اکنون به صورت یک جدول ارائه شده که به هیچ عنوان عادلانه نیست. در این شرایط، گاهی عده ای برای کسب درآمد بیشتر اقدامات ناشایست و غیرقانونی انجام می دهند.
ولی چاره کار چیست؟ آیا نمی توان قیمت مسکن را سامان دهی کرد؟
«ظهوریان» عقیده دارد این کار غیرممکن است زیرا چند کارشناس دادگستری برای یک ملک مشخص چند قیمت متفاوت تعیین می کنند. وقتی که چند مرجع رسمی و قانونی در یک مورد خاص این چنین اختلاف نظر دارند چگونه ممکن است این طرح را در سراسر کشور اجرا کرد و قیمت ها را سامان دهی و واقعی کرد؟
ولی یک عامل دیگر، کم بودن نرخ کمیسیون مشاوران معاملات املاک است. آیا برای اصلاح آن کاری صورت گرفته است؟ «ظهوریان »می گوید: مدت هاست که پیشنهادهایمان را به کمیسیون نظارت ارائه کرده ایم ولی هنوز پاسخی دریافت نکرده ایم.
به سراغ مدیر اتحادیه مشاوران املاک کشور می رویم تا کلان تر به قضیه بنگریم. «خسروی» به شدت از وضعیت موجود ناراحت است و می گوید: همیشه در هر جامعه ای عده ای هستند که موجب بدنامی دیگران نیز می شوند. به خاطر مواردی مثل آن چه شما مثال می زنید روزانه ۳۰ تا ۴۰ واحد صنفی را فقط در تهران پلمب می کنیم ولی باز هم فایده ای ندارد.
مردم باید با ما همکاری کنند و هر موردی را ملاحظه کردند سریعا به اتحادیه ها اطلاع دهند و مطمئن باشند که قاطعانه با آن ها برخورد خواهد شد. ما هر روز با این قبیل افراد سوءاستفاده گر که تعدادشان کم است ولی موجب بدنامی یک قشر عظیم زحمت کش می شوند درگیر هستیم و گاهی کار به پلیس ۱۱۰ نیز می کشد.
وی اضافه می کند: بعضی همکاران ما فراموش کرده اند که ما مشاور هستیم و فقط باید مشاوره بدهیم و حتی اگر مشتری «پول لازم» است به حق خودمان قانع باشیم و کار او را راه بیندازیم.
از «خسروی» می پرسم؛ در صورت اثبات تخلفاتی از این دست با متخلف چه برخوردی می شود؟ او می گوید: مطابق ماده ۵۹ قانون صنفی، این قبیل اقدامات تقلب محسوب می شود و برای بار اول علاوه بر جبران خسارت ، متخلف باید ۴ برابر میزان تقلب را به خزانه دولت واریز کند که این مبلغ در دفعه دوم ۸ برابر و دفعه سوم به ۱۲ برابر افزایش می یابد و پس از آن محل کسب به مدت ۶ ماه تعطیل می شود.
ولی این قانون تا چه حد ضمانت اجرایی دارد؟
«خسروی» می گوید: یک بار امتحان کنید. یک مورد را معرفی کنید و نتیجه اش را ببینید.
پس چرا این قانون خاصیت بازدارندگی ندارد؟
وی می گوید: برای آن که تعداد مشاوران املاک از حد گذشته است و کنترل آن ها بسیار دشوار است. تا چندی پیش سقف و حدی برای افتتاح یک بنگاه معاملات املاک وجود داشت ولی طبق ماده ۲ قانون صنفی دیگر نمی توان کسی را محدود کرد این گونه است که کنترل کار بسیار دشوار شده و ما نیازمند کمک شهروندان هستیم.
به هر حال در شرایطی که همه کارشناسان و مسئولان هم اذعان دارند که بازار زمین و مسکن به شدت راکد شده و قیمت ها کاهش چشمگیری داشته( در بدبینانه ترین حالت حدود ۳۰ درصد) برخی افراد ذی نفع اصرار دارند که این رکود و کاهش قیمت ها واقعی نیست و برای اثبات مدعای خود حاضر به هر کاری هستند که این، هوشیاری مردم و مسئولان را می طلبد زیرا که بازار آسیب پذیر کشورمان همواره دستخوش تاثیرات گاه و بی گاه دلالان، سوءاستفاده گران، رانت خواران و... بوده است.
گرد آوری :گروه خبر سیمرغ
www.seemorgh.com/news
تهیه كننده:مجید فکری،روزنامه خراسان