چگونگی انجام معاملات در بنگاه‌های مشاوران املاك

 

یكی از اساسی‌ترین نیازها و در واقع مهم‌ترین دغدغه امروز شهروندان، تهیه مسكن اعم از خرید یا اجاره و رهن است و چون این مهم نوعاً از طریق مراجعه به آژانس‌های مسكن (بنگاه معاملات املاك) میسر می‌شود، بنابراین آگاهی از مسایل اولیه و مقدماتی در رابطه با خرید و فروش املاك و مستغلات و نحوه فعالیت این آژانس‌ها ضروری به نظر می‌رسد. از این رو بنا داریم تا به بررسی نحوه فعالیت آن ها در رابطه با خرید و فروش املاك بپردازیم.

*تعریف عقد یا قرارداد

عقد یا قرارداد یا معامله عبارت است از این كه یك یا چند نفر در مقابل یك یا چند نفر دیگر تعهد به امری كنند كه مورد توافق آن‌ها باشد. یكی از شایع ترین عقود معمول در جامعه عقد بیع است.

بعد از توافق فروشنده و خریدار در ثمن (قیمت) و مبیع (مالی كه قصد فروش آن را دارند)، به محض اینكه فروشنده بگوید فروختم و خریدار بگوید خریدم، عقد ایجاد می‌شود و آثار خود را كه انتقال مالكیت است، ایجاد می‌كند. بنابراین اگر بعد از عقد قیمت مال كم یا زیاد شود، این تغییر قیمت در مال انتقال گیرنده (خریدار) ایجاد می‌شود.

لیكن نظر به اینكه نقل و انتقال اموال غیر منقول از نظر قوانین ثبتی تابع تشریفات خاصی است، شخصی مالك شناخته می‌شود كه سند رسمی به نام او صادر شده است.

نكته:

استثنائاً بر خلاف قواعد كلی عقد بیع، اگر بعد از ایجاد عقد و قبل از تسلیم به خریدار مبیع كه ممكن است خانه یا هر چیز دیگری باشد، در اثر زلزله، طوفان، آتش سوزی و ... تلف شود، فروشنده باید بهای مورد معامله را به خریدار برگرداند.

*نحوه فعالیت بنگاه‌های مشاور املاك

نحوه فعالیت این صنف در رابطه با فروشنده و خریدار، طیف گسترده ای دارد كه جداگانه بررسی می‌شود:

الف) نحوه فعالیت بنگاه‌های مشاور املاك متناسب با نوع عملكرد فروشنده:

روال كار در بنگاه‌های املاك عمدتاً بدین نحو است كه افرادی كه در صدد فروش املاك خود هستند:

- یا مستقیماً به آژانس املاك مراجعه كرده و با اعلام مشخصات ملك خود شرایط فروش ملك خود را به آن‌ها بیان می‌كنند.

- یا از طریق آگهی‌های روزنامه این كار را انجام می‌دهند.

در خصوص دسته اول، فروشنده به مشاوران املاك مراجعه كرده و اعلام فروش می‌كند. برای تعیین قیمت نیز یا شخصاً اعلام نظر می‌كند یا نظر مشاوران املاك را ملاك عمل قرار می‌دهد. بنابراین نقش آن‌ها در تعیین قیمت كارشناسی در این مرحله حایز اهمیت است.

در مورد دسته دوم، اصولاً شركت‌هایی وجود دارند كه با مراجعه به آگهی‌های موجود در روزنامه، با فروشنده تماس گرفته و مشخصات آن ملك را وارد فایل‌های چاپی كرده و هر ماه آن فایل‌ها را به مشاوران املاك داده، بابت این كار حق‌الزحمه‌ای به صورت ماهیانه دریافت می‌كنند.

ب) نحوه فعالیت بنگاه‌های مشاور املاك متناسب با شرایط خریداران دسته اول از خریداران

دسته اول از خریداران شهروندانی هستند كه برای تهیه مسكن یا زمین یا ... به آژانس‌ها مراجعه می‌كنند و در ابتدا با خود مشاوران آژانس ها وارد گفت‌وگو می‌شوند. اگر این دسته از خریداران برای خرید ملك یا آپارتمان به صورت نقدی قصد معامله داشته باشند، مشاوران آنها را به بساز و بفروش‌هایی كه ممكن است خودشان نیز شریك آن‌ها باشند معرفی می‌كنند.

اما اگر همین شهروندان قصد خرید اقساطی و ... داشته باشند، فایل‌های فوق را به آ‌نها می‌دهند. در نهایت نیز در صورت توافق با یكدیگر، ملك مورد نظر را رویت كرده و برای انعقاد قرارداد فروشنده را به دفتر خود دعوت می‌كنند. در این صورت طرفین با ملاحظه اسناد مالكیت و مدارك یكدیگر، مقدمات انعقاد قرارداد را فراهم می‌كنند.

در این مرحله اتحادیه املاك وارد عمل شده و بیع‌نامه‌های چاپی‌ ای را (كه به نظر می‌رسید در تنظیم آن‌ها از افرادی آشنای به مسایل حقوقی استفاده شده و دارای شماره‌های مخصوصی است)، به آژانس‌های املاك ارایه می‌كند. در مرحله آخر كافی است مشاور املاك اسامی خریدار، فروشنده و مشخصات ملك مورد معامله و سایر ضوابط و شرایط معامله را در جاهای خالی پر كند.

*دسته دوم از خریداران

دسته دوم از خریداران ممكن است بساز و بفروش‌ها باشند كه عمدتاً خانه‌های كلنگی و زمین‌ها را از طریق مشاوران از فروشنده خریداری می‌كنند. باید دانست كه فعالیت عمده و گسترده مشاورین در این مرحله و جایی كه خود به عنوان خریدار وارد عمل می‌شوند، متمركز است.

بعضی از مشاوران املاك دراین مرحله شیوه‌های متعددی را برای پایین آوردن بهای املاك انجام می‌دهند. بدین نحو كه از فروشنده دعوت می‌شود كه برای مذاكره در مورد قیمت و ... به دفتر آنها مراجعه كند اما بدون آنكه از قبل خریداری وجود داشته باشد یا در صورت وجود خریدار با او در این مورد هماهنگ كرده باشند، بعد از اینكه عملیات فوق را چند بار تكرار كردند و فروشنده به این باور رسید كه ملك او خریداری ندارد، با بساز و بفروش‌ها تماس گرفته و آن ها را به همراه فروشنده دعوت می‌كنند. سپس وارد مذاكره می‌شوند و ملك را به بهای اندك و گاه ثمن بخس خریداری می‌كنند.

*دسته سوم از خریداران

دسته سوم همان مشاوران املاك هستند كه با تفاوت جزیی عملیات فوق را انجام می‌دهند. همانطور كه گفته شد، قرارداد در فرم‌های چاپی خاصی تنظیم می‌شود.
یك سوم كل قیمت در دفتر املاك داده شده، یك سوم بهای معامله نیز هنگام تحویل ملك و تادیه مابقی، به هنگام تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی موكول می‌شود.

* نكاتی چند در خصوص مشكلات موجود در معاملات در آژانس‌های املاك

مشاوران آژانس املاك فقط در مرحله مذاكرات اولیه طرفین برای معامله و تنظیم قرارداد از سند مالكیت برای تكمیل قرارداد چاپی استفاده می‌كنند و سپس سند مالكیت را به فروشنده بر می‌گردانند. حال ممكن است فروشنده مذكور بدون علم و اطلاع، در آژانس املاك دیگری حاضر شده و ملك خود را به شخص دیگری منتقل كند و این عمل را حتی چند بار نیز تكرار كند.

در این صورت خریداران با فروشنده‌ای مواجه می‌شوند كه با انجام معاملات معارض، مشكلات متعددی را برای آن خریداران ایجاد می‌كند. برای رفع این مشكل كافی است كه سند مالكیت در اختیار اولین آژانس املاك قرار گیرد تا از بروز معاملات معارض توسط فروشنده متقلب و كلاهبردار جلوگیری شود.

البته به منظور مراقبت از مفقود شدن اسناد مالكیتی كه به عنوان امانت در اختیار آژانس املاك قرار گرفته است، موضوع خیانت در امانت آنان با حساسیت بیشتری مورد توجه قانون‌گذار قرار گرفته است كه در جای خود عامل مهمی در جهت جلوگیری از معاملات متعارض به حساب می‌آید.

مسئله دیگر در این مورد آن است كه آیا بیع نامه تنظیمی در آژانس املاك در مقابل سند رسمی مالكیت فروشنده قابلیت استناد دارد یا خیر؟
به عبارت دیگر آیا بر اساس بیع نامه عادی می توانیم الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی از مراجع قضایی بخواهیم؟

پاسخ: اصولاً قراردادهای خصوصی كه بین اشخاص منعقد می‌شوند، شده تا زمانی كه مورد مخالفت و منع قانون‌گذار قرار نگیرند، بین آنان معتبر و لازم الاجراست و در این بحث فرقی بین قرارداد خصوصی ثبت در قالب سند رسمی و اسناد عادی نیست. بر این اساس، بیع‌نامه تنظیمی در آژانس املاك نیز از این قاعده مستثنی نیست. نهایت اینكه خریدار در مقام استفاده از مزایای قانونی اسناد رسمی، قصد ثبت رسمی معامله منعقده و تنظیم سند رسمی را دارد.

در صورتی كه فروشنده دارای سند مالیكت رسمی از انتقال رسمی معامله و انجام تشریفات ثبتی خودداری كند، خریدار می‌تواند از طریق محاكم قضایی وی را به تنظیم سند رسمی ملزم كند. به عنوان ضمانت اجرای قوی ( برای جلوگیری از امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی)، می‌توان در بیع نامه تنظیمی شرط كرد در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظیم سند رسمی معامله اقدام نكند، اگرچه این عمل به اركان معامله خللی وارد نمی كند و در هر صورت معامله معتبر است، اما خریدار می تواند با مراجعه به مقامات صالحه قضایی، الزام طرف مستنكف را ضمن مطالبه خسارت وارده به حضور در دفترخانه مورد نظر و تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله، مطالبه كند.

چنانچه خریدار در این ادعا و مطالبه موفق شود، می‌تواند معامله واقع شده را ثبت رسمی كند. برای استحكام قرارداد تنظیمی در فرم اتحادیه مشاوران املاك، در ذیل بیع نامه ها محلی را برای امضای شهود قرار داده‌اند كه توصیه می‌شود حتما این قسمت توسط شهود قابل اعتماد امضا شود اكنون نمونه‌ای از مبایعه‌نامه اموال غیر منقول و نیز با توجه به نقش اجاره واحدهای مسكونی در زندگی روزمره، یك نمونه از اجاره‌نامه نیز ارایه می‌شود.

اجاره نامه

الف: (موجر/موجرین): خانم/آقای..........فرزند........... دارنده شناسنامه شماره ............. صادره از ............شغل ...............
آدرس محل كار.....................
تلفن تماس.................. وكالتا طبق وكالت نامه شماره ................. دفترخانه ..................
ب: (مستاجر/مستاجرین): خانم/آقای:............فرزند...............دارنده شناسنامه شماره .................تلفن تماس..............
ج: مورد اجاره: عبارت است از شش دانگ یك دستگاه/یك باب.............واقع در .........به مساحت ..............موضوع سند مالكیت چاپی به شماره .............جزء پلاك ثبتی............بخش..............صفحه...............دفتر..................مشتمل بر................
اتاق خواب با حق استفاده از برق، آب، گاز، تلفن، شوفاژ، پاركینگ، زیرزمین، انباری و تلفن شماره.......... و سایر لوازم و ملحقات مربوطه كه قبلا به رویت مستاجر رسیده است.
5- اجاره بها: در تمام مدت مبلغ ........... ریال كه به قرار ماهی .........ریال در اوایل/اواخر هر ماه و به موجب قبض رسید تادیه شود و در صورت تاخیر از تادیه هر یك از اقساط اجاره بها بیش از ده روز از طرف مستاجر، موجر می تواند به موجب قانون مالك و مستاجر نسبت به فسخ اجاره نامه و تخلیه مورد اجاره اقدام كند.
تبصره: مبلغ .........ریال از طرف مستاجر به عنوان قرض الحسنه نقدا/طی چك........به موجر پرداخت شد. زمان پرداخت این قرض تا تاریخ انقضای مدت اجاره یا زمان فسخ است لكن بین طرفین مقرر شده كه قرض دهنده حق مطالبه بازپرداخت دین را ندارد مگر اینكه مورد اجاره تخلیه و عین آن به موجر مسترد شود.

و: شروط و توضیحات:

1- مورد اجاره صرفا جهت سكونت مستاجر و خانواده اش كه جمعا ........ نفر هستند واگذار شده است.

2- مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر كلا و جزئا ندارد.

3- پرداخت هزینه های مصرف آب و برق و تلفن و گاز به عهده مستاجر است و ...

16- توضیحات:...............................
امضا موجر امضا مستاجر امضا شاهد یك
امضا شاهد دو امضا و مهر مشاور املاك
نمونه فرم قابل استفاده در نوع مبایعه نامه های معامله ملك غیر منقول:

*مبایعه نامه

یا ایها الذین آمنوا اوفوا بالعقود (قرآن كریم/سوره مائده/آیه 1)
تاریخ تنظیم: / / 138

ماده 1- طرفین معامله:

1-1: فروشنده:........... فرزند:............
دارای شناسنامه شماره:...........صادره از:.............
ساكن نشانی:.................تلفن:.................
2-1: خریدار:.............. فرزند:...................
دارای شناسنامه شماره:................ صادره از:............
ساكن نشانی:................. تلفن: ...................

ماده 2: مورد معامله و مشخصات آن:

مورد معامله و مشخصات آن كه فروشنده به رویت خریدار رسانده و مورد قبول و تایید خریدار است عبارت است از شش دانگ:........................
با جمیع لواحق و توابع شرعی و عرفی آن كه دارای یك جلد سند مالكیت به شماره ملك................و به شماره ثبت دفتر ............... بخش ................ كه فروشنده به رویت خریدار رسانیده است و خریدار از كمیت و كیفیت ارزش مورد معامله اطلاع كامل حاصل كرده و مورد قبول خریدار است.

1-2: آدرس مورد معامله عبارت است از:..................

ماده 3: قیمت كل مورد معامله:

قیمت ............. مورد معامله .................مبلغ.................ریال، معادل..........تومان و به ترتیب زیر از وجه رایج مور توافق متعاملین قرار گرفت كه از طرف خریدار به فروشنده پرداخت می شود:

1-3: مبلغ..............ریال، معادل...........تومان به عنوان قسمتی از ثمن معامله ..................نقدا.............طی..........فقره چك بانكی و مسافرتی از سوی خریدار تسلیم فروشنده شد و به دریافت آن اقرار كرد.

2-3: مبلغ ...............ریال، معادل..............تومان همزمان با تحویل مبیع و به تصرف مشتری دادن آن در مورخ / / 13

3-3: مبلغ .................ریال، معادل...............تومان در تاریخ / / 13 همزمان با تنظیم سند رسمی انتقال و در دفترخانه شماره ............. .

تبصره: عدم پرداخت مبلغ مندرج در بند 1-3 این مبایعه نامه از سوی خریدار به هر علت موجب منفسخ شدن و بی اعتباری معامله شده و با انفساخ معامله، فروشنده مجاز است مورد معامله را به هر شخص دیگری واگذار كند و در این مورد نیاز به اخذ هیچ گونه مجوز دیگری نیست.

ماده 4: شروط معامله:

1-4: تاریخ تخلیه و تحویل مبیع مورخ / / 13 تعیین می شود كه همزمان با تخلیه و تحویل مبیع مبلغ مندرج در بند 2-3 در حق فروشنده تادیه می شود.

2-4: تاریخ تنظیم سند رسمی انتقال مورخ / / 13 است كه طرفین ملزم به حضور در دفترخانه اسناد رسمی شماره ...... واقع در ...........برای انجام كلیه تعهدات مندرج در مبایعه نامه و تشریفات قانونی نقل و انتقال هستند.

3-4: فروشنده مكلف است قبل از تاریخ تنظیم سند رسمی، كلیه اسناد و مدارك لازم اعم از مفاصا حساب های مالیاتی نقل و انتقال، عوارض نوسازی، گواهی پایان ساختمان و .... را تهیه و به دفترخانه فوق الذكر تسلیم كند به طوری كه در روز تنظیم سند رسمی هیچ گونه مانعی برای تنظیم سند موجود نباشد.

4-4: حضور فروشنده بدون همراه داشتن اسناد و مدارك لازم و حضور خریدار بدون همراه داشتن باقیمانده ثمن معامله ( به صورت چك تضمینی یا وجه نقد) در حكم عدم حضور است و ملاك عدم حضور در دفترخانه، گواهی صادره از دفترخانه مذكور است.

5-4: در صورت عدم تخلیه و تحویل مورد معامله در تاریخ مذكور، فروشنده ملزم به پرداخت روزانه مبلغ ........ ریال، معادل..........تومان به عنوان جبران خسارت تاخیر در تحویل مبیع در حق خریدار خواهد بود.

6-4: هر گاه خریدار در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظیم سند رسمی معامله اقدام نكند، ضمن آنكه فروشنده حق فسخ مبایعه نامه را خواهد داشت، می تواند بابت تخلف از انجام تعهد خریدار، مبلغ ......... ریال(معادل...........تومان) از پیش پرداخت را كسر كرده و باقیمانده را به وی مسترد كند.

7-4: هر گاه فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنطیم سند رسمی معامله اقدام نكند، اگر چه در هر صورت معامله معتبر است، خریدار می تواند با مراجعه به مقامات صالحه قضایی الزام طرف مستنكف را ضمن مطالبه خسارات وارده به حضور در دفترخانه مورد نظر و تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله مطالبه كند.

تبصره: چنانچه خریدار الزام فروشنده مستنكف را جهت حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی از مقامات قضایی مطالبه كند، فروشنده هیچگونه حق و ادعایی نسبت به مابقی ثمن مورد معامله (مذكور در بند 3-3) نخواهد داشت.

8-4: خریدار حق دارد مورد معامله را جزعا یا كلا ولو به صورت صلح حقوق یا وكالت به غیر منتقل كند كه در این صورت و حسب اعلام اطلاع قبلی انجام انتقال رسمی ( موضوع بند 2-4) به نام منتقل الیه جدید انجام خواهد گرفت و تكالیف خریدار مذكور در این مبایعه نامه نیز از حیث پرداخت الباقی ثمن معامله و حضور در دفترخانه بر عهده وی قرار خواهد گرفت.

9-4: فروشنده اقرار كرد كه مورد معامله مشمول مصادره اموال نبوده و در توقیف نیست و مورد رهن و وثیقه كسی نیست و منافعی از آن به هر شكلی به دیگری واگذار نشده و ممنوع المعامله نیست.

10-4: هر گاه مبیع مورد ادعای دیگری قرار گرفت یا بعدا این ادعا حاصل شده و به اثبات برسد به طوری كه عملا نقل و انتقال تحقق پیدا نكند یا سند تنظیمی ابطال شود، فروشنده مكلف است ثمن معامله را به قیمت روز ( و در صورت لزوم با جلب نظر كارشناس) به خریدار پرداخت كند و چنانچه در این زمینه خسارتی هم متوجه خریدار شود باید این خسارات را نیز جبران كند.

11-4: متعاملین بر اساس آیه شریفه (اوفوا بالعقود) و قاعده (المسلمون عند شروطهم) متعهد و ملتزم می شوند نسبت به انجام كلیه تعهدات خود به شرح این مبایعه نامه و حضور در دفترخانه و تنظیم و امضای سند رسمی مورد معامله اقدام كنند.

12-4: تادیه مالیات ها و عوارض اعم از نقل و انتقال، عوارض شهرداری، دارایی و ... به عهده فروشنده بوده و هزینه های نقل و انتقال در دفترخانه اعم از حق الثبت و حق التحریر و بهای اوراق رسمی دفترخانه بالمناصفه به عهده طرفین است.

این مبایعه نامه با توجه به مواد 10 و 190 قانون مدنی و با رعایت كلیه شرایط و مقررات شرعی و قانونی معاملات در كمال صحت و سلامت، با اراده شخصی با علم و آگاهی از كم و كیف مورد معامله و اوضاع و احوال و زمان و مكان و نیز برابری ارزش مبیع با ثمن تنظیم شده و طرفین با رضایت كامل مبادرت به انجام معامله كرده و با قبول اسقاط كافه خیارات خصوصا خیار غبن اگر چه فاحش باشد. هیچ یك از طرفین حق فسخ آن را ندارد و صیغه شرعی عقد بیع ایجابا و قبولا جاری شد و نسبت به آنان و ورثه و قایم مقام قانونی لازم الاجرا بوده و نوسانات قیمت ها هم هیچگونه تاثیری در مبایعه نامه ندارد.

فروشنده:..................
خریدار:...................
شهود:......................................

پی نوشت:
1- در صورت معامله املاك ثبت شده ( املاكی كه دارای سند مالكیت هستند)، باید لزوماً این معامله در دفاتر اسناد ثبت شود تا از نظر مقررات انتقال واقع شده باشد. (ماده 22 و 47 قانون ثبت اسناد و املاك كشور).
2- ثمن بخس: قیمت كم.

 

 

گردآوری: گروه خبر سیمرغ

www.seemorgh.com/news